簡要案情：

某房開商開發(fā)一樓盤，與購房者簽訂商品房買賣合同（預售），其中約定了交房時間、交房條件、違約金計算等。由于其自身原因，超過約定的交房時間仍未竣工驗收合格，又不想賠償逾期交房違約金，于是通知購房者來收房，并要求在《房屋交接單》上簽字，部分購房者發(fā)現(xiàn)房開商未出示竣工驗收備案文件而拒簽，部分購房者簽字收房。后購房者訴至法院要求賠償逾期交房違約金。

律師分析：

簽訂商品房買賣合同后，房開商應(yīng)按約定時間交房，否則應(yīng)承擔違約責任，賠償違約金，除非出現(xiàn)約定的免責事由或者不可抗力。一些開發(fā)商出于不想賠償違約金的目的，在約定的交房時間之前或者之后將未竣工驗收、消防驗收合格的房屋交付給購房者，違反《建筑法》第六十一條第二款“建筑工程竣工驗收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗收或者驗收不合格的，不得交付使用”、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第十七條 “房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工，依照《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》的規(guī)定驗收合格后，方可交付使用”、《消防法》第十三條“依法應(yīng)當進行消防驗收的建設(shè)工程，未經(jīng)消防驗收或者消防驗收不合格的，禁止投入使用；其他建設(shè)工程經(jīng)依法抽查不合格的，應(yīng)當停止使用”之規(guī)定。

案件結(jié)果：

法院認為，竣工驗收合格是房屋交付的法定條件。房開商在約定的交房時間之后才取得《房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗收備案表》和《建設(shè)工程竣工驗收報告》，此時才滿足法定交付的條件。在此之前即使購房者在《房屋交接單》《買受人聲明》上簽字亦不能視為有效交房，故房開商應(yīng)承擔逾期交房的違約責任，即向購房者賠償違約金。