陳旺

2022年9月4日，K先生前往昆山經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)某項目看房。在看房過程中，開發(fā)商的銷售人員不斷以相關項目利好消息游說K先生購買房屋。K先生有意認購，但因為想回家和妻子商量，故表示要再考慮一下。開發(fā)商的銷售人員卻一直以房源緊張、限時優(yōu)惠等、可以代簽等不斷催促K先生支付定金先鎖定房源，K先生頭腦一熱就付了50000元，并簽了認購書。不料回家后K先生和妻子說起買房的事妻子極力反對，K先生遂詢問銷售人員能否向公司申請退還定金。知情K先生認購經(jīng)過的銷售人員卻表示：定金是不能退的。不甘心的K先生找到我們團隊，委托我們幫其處理，希望我們能幫其拿回定金。接受委托后，我們根據(jù)K先生的情況，制定了有效的介入措施，通過一系列的法律手段，與開發(fā)商交涉談判，最終開發(fā)商答應解除認購協(xié)議，并答應退回K先生所交款項。2022年11月5日，K先生高興地告訴我們開發(fā)商同意退回定金5萬元，并對我們的法律工作作出了滿意評價。

2022年6月15日，Z女士前往江門某樓盤，抱著隨便看看的心態(tài)參觀了樣板房，樣板房為帶精裝修的復式，現(xiàn)場銷售人員介紹稱物業(yè)為精裝修交付，裝修后可自住，如果喜歡可以先交20000元，后面如果不要可以退，Z女士表示比較滿意，不假思索便支付了20000元。事后，Z女士發(fā)現(xiàn)房屋已被抵押，且該項目用途是辦公，與銷售人員介紹的不一樣，開發(fā)商方面堅稱辦公用地是可以拿來居住的，沒有任何問題，Z女士又去咨詢了相關部門，得知辦公性質(zhì)項目的房屋不允許作居住用途使用的。Z女士決心不再購買該物業(yè)，找過幾次開發(fā)商，提出基于對物業(yè)性質(zhì)的擔憂，自己不愿再繼續(xù)購買。開發(fā)商則明確告知Z女士，如不買定金是無法退還的。Z女士不甘心20000元就此打水漂，便在不同平臺多次維權(quán)，但幾個月下來效果均不佳。后Z女士找到我們團隊，希望我們協(xié)助她拿回這20000元定金，減少損失。接受委托后，我們團隊仔細研討了案件情況，迅速制定了介入方案，經(jīng)過多次的溝通交涉博弈，開發(fā)商終于答應退還定金20000元。2023年2月20日，Z女士收到了20000元退款。

梁先生欲在廈門購置房屋，但由于工作太忙，一直沒有時間去物色樓盤，故讓其姐姐幫自己先去各樓盤看看情況，篩選到認為合適的樓盤再帶自己過去購買。2022年11月27日，梁女士前往某項目營銷中心看房時，銷售人員以地理位置優(yōu)越交通便利、配套齊全等游說其購買。梁女士雖認為樓盤挺符合梁先生的描述，但樓盤房屋價格偏高，且梁先生還沒實地看過樓盤，便告知銷售人員其并非實際購房人，是幫自己的弟弟看房。銷售隨后表示房屋當天有優(yōu)惠折扣，錯過了就沒有了，梁女士可以先幫弟弟交錢預訂下來，如果后續(xù)不想購房可以退回。出于對開發(fā)商的信任，梁女士支付了100000元款項。隨后銷售人員拿出一堆文件讓其代梁先生簽字，并解釋只要交款都需要簽文件，于是梁女士匆忙簽了字。梁女士回家后將情況和梁先生說了，并于幾天后帶梁先生去現(xiàn)場看樓盤，梁先生到現(xiàn)場實地看過以后發(fā)現(xiàn)樓盤有很多地方與廣告宣傳并不相符，遂梁先生決定不購買該樓盤房屋。梁先生立即聯(lián)系開發(fā)商說明情況，但開發(fā)商卻告知梁先生之前交的款項為定金，梁先生查看梁女士手頭上的材料才發(fā)現(xiàn)開發(fā)商開具的收據(jù)內(nèi)容為定金。之后梁先生及梁女士多次與開發(fā)商溝通，但對方并未給出合理解釋和妥善的解決方案。無奈的梁先生在網(wǎng)上找到我們說明了情況，希望我們能夠幫他申請退回已付款項。接受委托后，我們根據(jù)梁先生的情況，制定了有效的介入措施，通過一系列的法律手段，與開發(fā)商交涉談判，最終2022年12月26日開發(fā)商同意退回梁先生的全部款項。2022年3月2日，梁先生收到了退款。

孟子曰：“民之道也，有恒產(chǎn)者有恒心，無恒產(chǎn)者無恒心。茍無恒心，放辟邪侈，無不為已?！泵献诱f這句話本意是在談教化黎民的方法，但也讓我們真正了解了置業(yè)和產(chǎn)權(quán)的重要性。國家一直鼓勵剛需買房，因為它能讓人民安居樂業(yè)，讓家庭穩(wěn)定，讓人們可以積極地去面對生活，變得更加努力和向上。所以，今天我們想跟大家聊聊如何實現(xiàn)初次購房置業(yè)目標一、為什么要買房？對于每個人來說，有個安身立命的居住之所，就有了心理上的安全感。在自己的房子里，風能進，雨能進，國王不能進。自己的房子就是每個人在這個星球的獨立王國和庇護所。對于年輕人來說，買房能讓你在工作的城市有歸屬感，擁有在工作城市扎根奮斗的底氣和自信。買房壓力還能轉(zhuǎn)化成動力，促使年輕人變得自律，自我約束，提升自我，學會合理規(guī)劃和分配收入，并積極進取，成熟穩(wěn)重，形成擔當和責任意識，在單位更能樹立穩(wěn)重靠譜的職業(yè)形象，促進職業(yè)和事業(yè)的發(fā)展，進一步提升收入。對于現(xiàn)代知識女性來說，現(xiàn)代女性獨立意識強，晚婚不婚現(xiàn)象越來越普遍，單身女性有自己的房產(chǎn)讓自己活得更有安全感，未來結(jié)婚后也更有尊嚴感，有利于婚姻平等和諧。對于男青年而言，有了自己的房產(chǎn)則更容易獲得女青年的垂青。人生需要投資，房子是較穩(wěn)定的投資品，它是風險兜底，有效固化資產(chǎn)并積累個人財富。而且大城市樓價穩(wěn)定，可期待保值和上漲空間，戰(zhàn)勝通貨膨脹，先上車，將來可以置換升級更好的房子。雖然買房者可能短期內(nèi)有壓力，但從長遠來看，生活品質(zhì)和質(zhì)量能得到巨大提升。二、首次置業(yè)購房如何上車？首次置業(yè)，應該是享受當下，而不是幻想未來，即在自己能負擔的范圍內(nèi)，以滿足自己居住需求為首要目標，自己住不了的房子最好不要買。如在自己工作的城市買，而不是回老家十八線小城市去買。通勤距離不宜過遠，交通便利，尤其是軌道交通方便對年輕人的生活和工作是最重要的。如果買郊區(qū)的房子一定要買在地鐵口，步行不能超過十五分鐘。老破小房子也能住人，也要一直有人住下去，可以考慮市區(qū)的老破小。首次置業(yè)，不要指望一步到位，不要求全責備，先上車再置換改善。拋棄純投資的想法，盡量做到兼顧投資屬性，考慮未來接盤群體和保值升值空間，既能滿足當下的需求，又能考慮未來的置換。強烈建議不要買公寓產(chǎn)品，買住宅類產(chǎn)品。公寓不能升值，流轉(zhuǎn)稅費高，管理費和水電費貴，居住舒適度差。三、首次置業(yè)要不要買二手房？首套房建議盡量選二手房。一手房交房周期動輒兩三年，交了房往往也要等待配套成熟，風險大，同等地段一手房溢價高，不經(jīng)濟、不實用，不確定性大，可能像開盲盒；二手房付了首付或者全款就收房，收房就可以入住，所見即所得，實惠實用，議價空間大，可以淘筍盤，往往也會有一定現(xiàn)成的配套。四、買二手房選籌及砍價小技巧1、在貝殼、安居客、鏈家二手房網(wǎng)站等等平臺查看各區(qū)域、各小區(qū)、各地鐵線路的房源，結(jié)合自己的需求和資金能力，尋找目標房源。聯(lián)系中介進一步咨詢、帶看。多看多了解，千萬不要急于出手。2、物色結(jié)識靠譜的中介，加上微信方便隨時聯(lián)系咨詢，關注筍盤。3、選定目標房源，全面了解房屋的權(quán)屬情況，房屋質(zhì)量，是否是兇宅，有無惡鄰，物業(yè)管理，周邊配套，交通，學位等等。謹防逼單，冷靜再冷靜，避免入坑。4、摸透業(yè)主的真實售房意圖和心理，知己知彼，砍價才能得心應手。5、不停的找房子缺點要求降價，不要透露出你對目標房源的滿意心動。6、選一個靠譜的中介，駕馭控制中介，不能找喜歡主導，控制欲強的中介，找耐心，愿意傾聽，服務意識強的中介，利用中介向業(yè)主砍價，避免直接跟業(yè)主發(fā)生不愉快?？硟r要以房屋不足和自身經(jīng)濟能力為話術(shù)，不可激怒業(yè)主。7、先大刀砍一截，再小步退步的砍價策略。剛需房屬于買方市場，買家斤斤計較是常態(tài)。在談價過程中切忌不可心軟，不可急躁，不要擔心買不到。五、二手房交易流程及注意事項1、簽訂三方合同。三方合同一般是中介公司提供的模板，需要謹慎反復閱讀，格式合同條款和約定不一致的一定要手寫備注清楚，結(jié)合具體情況把有關細節(jié)附加書面約定。如果是選擇按揭貸款方式買房，存在信貸政策的不確定性，建議在合同中約定若銀行不批貸或者批貸金額不足特定金額，買家可以無責解除合同。合同條款如果約定有瑕疵，極易引發(fā)糾紛，有必要找專業(yè)人士咨詢把關，以免日后發(fā)生不必要爭議。2、簽訂三方協(xié)議后，及時進行網(wǎng)簽、按揭。3、遞件過戶、交稅。一般是遞件過戶成功才付首付，如果有風險的業(yè)主，可以考慮做銀行資金監(jiān)管。4、出新證，入押，放款。5、最后一步收房。查驗房屋，結(jié)清各種費用。如果業(yè)主有違約，及時固定證據(jù)，交涉處理。6、中介費、按揭服務費都可以議價，能壓就壓。最后，我們想告訴大家的是，房子無論怎么買都不會十分滿意，買不起大房子就先買個小房子，先買票上車，以免錯過趟。首次置業(yè)購房，不管是一手房還是二手房，都要根據(jù)自身實際情況進行選擇，量力而行。

現(xiàn)如今二手房交易中賣方也會要求簽訂合同的時候先支付一部分定金，但是有部分買方在簽訂合同后因為各種各樣的原因又反悔不想買了，遇到這種情況，買方第一反應就是想要拿回定金，那么這種情況還能退定金嗎？很多人可能會告訴你肯定不能退。其實未必！今天我們就結(jié)合團隊的二手房退定辦案實務，跟大家說說二手房退定的問題。一、什么是定金所謂定金，是指合同當事人為了確保合同的履行，依據(jù)法律規(guī)定或者當事人雙方的約定，由當事人一方在合同訂立時或者訂立后履行前，按照合同標的額的一定比例（不超過20％），預先給付對方當事人的金錢或其替代物。它是作為債權(quán)擔保的一定數(shù)額的貨幣，它屬于一種法律上的擔保方式，目的在于促使債務人履行債務，保障債權(quán)人的債權(quán)得以實現(xiàn)。二、原則上定金交付后單方違約不退當事人一旦以書面形式對定金作了約定并實際支付了定金，即產(chǎn)生相應的法律后果。商品房交易過程中，雙方會簽訂《房屋買賣合同》，在此之后，如果買方發(fā)生違約，賣方有權(quán)沒收定金；如果賣方發(fā)生違約，買方有權(quán)要求定金雙倍返還。三、哪些情形下，定金可以退？1、買方在簽訂合同的時候存在重大誤解近期，有個典型案例被很多人分享、轉(zhuǎn)載，大概情況是：買家陳先生想購買一套別墅，便找到廣州某中介公司介紹房源，看房之后很滿意，交了200萬定金，陳先生以為買到了心目中的理想房屋，但最后卻發(fā)現(xiàn)合同簽下的是另一套房子。售價2000萬的別墅為何“貨不對板”？原來是因為沒看門牌號，跟著中介看錯了房。隨后，陳先生以其看錯別墅，存在重大誤解為由，要求退回定金，卻遭到賣方李女士拒絕，故訴至法院，要求判令撤銷合同，退回定金等。法院經(jīng)審理后判決：撤銷陳先生與李女士簽訂的房屋買賣合同中的房屋買賣法律關系，李女士返還陳先生支付的200萬元定金及利息。該判決已經(jīng)生效。2、未簽訂正式房屋買賣合同簽訂正式房屋買賣合同前，由于買賣雙方考慮并不全面，僅能就部分條款如房屋位置、價款等達成一致，買賣雙方可能會先簽署預約合同，并由買方支付一定的定金。此時，定金的作用在于為簽訂正式買賣合同做鋪墊，其性質(zhì)屬于立約定金。這種情形下，如買賣雙方無法就房屋買賣合同條款達成一致，由于合同訂立應遵循意思自治以及平等自愿原則，若雙方對合同條款存在分歧，最終未能訂立房屋買賣合同的，買賣合同關系不成立，雙方對未簽訂買賣合同均不存在過失，雙方簽署的預約合同應當解除，并返還定金。法律規(guī)定很多人可能都知道，但是具體操作上一定要注意方式方法，注意溝通技巧，最好在專業(yè)律師的指導下進行，否則也容易弄巧成拙，最終讓自己陷入被動局面，定金也拿不回。3、已簽訂正式房屋買賣合同，定金怎么退？如已簽訂正式的房屋買賣合同，除雙方協(xié)商一致外，原則上來說無法成功退還定金。但如果房屋有一定瑕疵或者賣方有違約行為，則可要求退還定金，且根據(jù)實際情況，可要求雙倍返還。此種情況下建議咨詢律師，以便針對具體案情做處理并提出解決方案。我們律師團隊前段時間剛辦理了一起二手房退定糾紛，買賣雙方簽署房屋買賣合同后，因買家征信有問題，雙方引發(fā)定金爭議，且多次溝通均無果，本來買家已經(jīng)放棄了，找到我們團隊之后，在專業(yè)人員的指導下，順利幫買家拿回大部分定金。四、經(jīng)驗總結(jié)和律師建議首先，在支付定金之前買方要核驗賣方身份、證件的真實性，弄清楚房屋所有權(quán)是否真實、完整、可靠，應檢查房屋所有權(quán)是單獨所有還是與他人共有，還要看房屋有無其他債權(quán)、債務糾紛，避免交完錢房子被法院查封，最后落得人財兩空。其次，在二手房交易過程中，購房者在簽署合同環(huán)節(jié)一定要把交易事項、違約責任約定清楚，同時在交易過程中積極保留憑據(jù)、證據(jù)，萬一后期出現(xiàn)糾紛，這些留存下來的證據(jù)可供維權(quán)使用。再次，買方在交定金時需注意防范以下風險：其一，依照房屋成交價格及交易周期，可與賣方商量適當降低定金比例。其二，具備銀行資金監(jiān)管條件的地區(qū)，定金應予以監(jiān)管，在達到劃轉(zhuǎn)、支付條件后（例如過戶登記后），再由監(jiān)管銀行支付給賣方。其三，應使用銀行轉(zhuǎn)賬的形式支付定金，避免現(xiàn)金交易，并且，在銀行轉(zhuǎn)賬時應在備注欄寫明用于購房及房屋地址，以確保定金和合同約定相關聯(lián)。其四，定金只能支付給賣方本人或具有委托授權(quán)的人員，不能支付給其他人。最后，一旦產(chǎn)生爭議，要冷靜處理，一慌則亂，也可能留下大量對自己不利的證據(jù)。此時，就建議及時委托專業(yè)律師介入，在律師的指導下有效溝通，同時固定好證據(jù)，及時交涉談判，爭取通過非訴途徑盡快解決問題，讓定金返還成為可能，維護自己的合法權(quán)益。

企業(yè)出現(xiàn)經(jīng)營壞賬，意味著該筆應收款項已無法收回或收回的可能性極小。壞賬是每個企業(yè)都有可能發(fā)生的，特別是經(jīng)濟環(huán)境不好的時期，企業(yè)出現(xiàn)經(jīng)營壞賬的可能性更大，壞賬率會更高。在資金為王的時代，任何一筆資金收不回，對企業(yè)來說都可能是災難。因此，如何規(guī)避經(jīng)營壞賬的發(fā)生對企業(yè)來說至關重要。規(guī)避經(jīng)營壞賬風險，它是一項環(huán)環(huán)相扣的工作，我們需要從不同的階段提前做好預防。一、出現(xiàn)哪些情況，企業(yè)可能面臨經(jīng)營壞賬風險？了解哪些情況出現(xiàn)時，企業(yè)可能面臨經(jīng)營壞賬風險，能夠幫助企業(yè)更好的規(guī)避經(jīng)營壞賬風險，提前做好預防措施，下面這些情形出現(xiàn)時，企業(yè)就應該提高警惕了：1、對方資信差。當獲悉交易相對方信譽不好、口碑不好，經(jīng)常拖欠款項的，這樣的客戶，最好不要合作，如果要合作，也必須改變交易方式，不要采取先貨后款的交易模式。2、對方糾紛多、負債多。如果交易相對方有多起涉訴未結(jié)案件，或已有多個未結(jié)被執(zhí)行案，金額較大，經(jīng)評估可能已超出對方履行能力的，這樣的客戶也要謹慎合作。3、對方已被列入失信被執(zhí)行人名單或限制高消費。如果交易相對方已為失信被執(zhí)行人，說明對方已無履行債務的能力，或有能力履行但故意逃避債務，這樣的客戶，缺乏商業(yè)誠信，最好不要合作，即便合作也要多留心眼。4、對方經(jīng)營陷入困境，如歇業(yè)、停業(yè)、遭遇巨額罰款等。經(jīng)營陷入困境，說明對方資金已經(jīng)出現(xiàn)問題，如果繼續(xù)與對方交易，對方大概率會拖欠款項。5、合同履行過程中，對方多次超出雙方約定的付款期限付款，或是作出付款承諾后遲遲不兌現(xiàn)。6、交易時，對方負責人員經(jīng)常性回避，對企業(yè)的對賬、催款工作以各種理由或借口拖延，或者經(jīng)常性失聯(lián)，或已完全失聯(lián)。7、應收賬款逾期已近3年。一般民事法律權(quán)益的訴訟保護時效為3年，一旦債務逾期超過這個期限，而債權(quán)人無法提供證據(jù)證明自己主張過債權(quán)，也不及時提起訴訟的，債務人即可獲得合法的訴訟時效抗辯權(quán)，即可理直氣壯不還錢，如此一來，壞賬是必然的。二、企業(yè)如何規(guī)避經(jīng)營壞賬風險？1、合同簽署前企業(yè)規(guī)避經(jīng)營壞賬風險，首先要在合作關系即將確立之前做好客戶資信審查，全面掌握客戶真實經(jīng)營狀況及履約能力。具體而言，企業(yè)可以從以下幾個方面守好第一道關卡：（1）查工商登記信息。如果對方是公司，合同簽署前應了解對方經(jīng)營主體資格是否合法有效和真實存在，掌握對方公司的經(jīng)營場所、注冊資本、股東、主要負責人、關聯(lián)公司等基本信息情況。國家企業(yè)信用信息公示系統(tǒng)、企查查、天眼查等平臺均可查詢企業(yè)工商登記信息情況。（2）查涉訴信息。對方無論是公司還是個人，合作前，都建議通過公開網(wǎng)絡平臺查詢對方是否有涉訴信息，如有涉訴，了解清楚因何涉訴；同時，如果對方是公司，還有必要查詢一下公司的股東或?qū)嶋H控制人的涉訴情況。中國裁判文書網(wǎng)是我國裁判文書最齊全、最權(quán)威的官方平臺，查詢企業(yè)可以直接輸入企業(yè)名稱，檢索對方是否有涉訴案件，但該平臺一般只能檢索到法院已經(jīng)審結(jié)并上傳文書的案件，法院正在辦理的案件或雖已辦結(jié)但法院尚未上傳裁判文書的，無法檢索到相關信息，因此，也可以結(jié)合企查查、天眼查等平臺檢索，看企業(yè)還有無其他涉訴未結(jié)的案件信息；此外，在中國裁判文書網(wǎng)查詢自然人涉訴案件需注意，除輸入姓名外，還需匹配其他特定身份信息，以提高搜索精準度，防止重名無關聯(lián)的案件出現(xiàn)。（3）查失信被執(zhí)行情況。中國執(zhí)行信息公開網(wǎng)是我國最權(quán)威的執(zhí)行信息查詢平臺，可以綜合查詢被執(zhí)行人的情況，包括失信被執(zhí)行人、限制消費人員、被執(zhí)行人信息、財產(chǎn)處置、執(zhí)行終本案件、執(zhí)行法律文書及公告等。（4）親自拜訪。初次合作時，建議可到對方的經(jīng)營辦公地點考察，看對方公司的規(guī)模、員工是否正常上班、相關資質(zhì)和營業(yè)執(zhí)照等是否齊全，了解對方是否實際經(jīng)營，是不是皮包公司。2、合同簽署時無合同不交易，法治社會，契約精神，市場交易離不開合同。合同明確了合作雙方的權(quán)利、義務和法律責任，也是合作關系存續(xù)的重要證據(jù)。企業(yè)經(jīng)營壞賬風險防范，離不開合同內(nèi)容的完備、簽約手續(xù)的完善，有漏洞的合同是造成壞賬發(fā)生的原因之一，因此合作前必須簽好合同，且應當對合作款項結(jié)算的周期、方式等做詳細約定，以免因合同約定不清給企業(yè)應收賬款管理帶來障礙。善用合同保障企業(yè)合法權(quán)益，這樣不僅可以減少不必要的合同糾紛，還可以避免企業(yè)不必要的經(jīng)濟損失，在一定程度上也可以有效預防企業(yè)經(jīng)營壞賬發(fā)生。因此，有條件的企業(yè)最好請法務或者聘請專業(yè)律師擬定合同或?qū)贤瑮l款進行風險審查，嚴守企業(yè)壞賬風險第二道關卡。3、合同履行中很多企業(yè)把促成合作和簽約作為最終環(huán)節(jié)，殊不知，簽合同只是合作的開始，合同履行過程中經(jīng)常出現(xiàn)無法預知的變數(shù)，這些變數(shù)成為企業(yè)最終無法收回賬款的重要原因。因此，合同簽了，企業(yè)仍然不能放松，繼續(xù)守好企業(yè)經(jīng)營壞賬風險第三道關卡：（1）嚴格按照合同約定履行。合同簽署生效后，對雙方即具有法律約束力，雙方有義務嚴格遵循約定，全面履行合同，特別是要督促對方嚴格執(zhí)行款項結(jié)算的相關約定，防止惡性循環(huán)出現(xiàn)。同時，企業(yè)應做好定期對賬和債權(quán)確認工作，并根據(jù)客戶的日常變化隨時監(jiān)控其經(jīng)營狀況，一旦發(fā)現(xiàn)客戶有違約情況，及時固定好對方違約的證據(jù)，并立即采取應急措施，盡量避免壞賬產(chǎn)生。（2）保留履約證據(jù)。證據(jù)的收集需要企業(yè)對一線員工做好盡職培訓，形成保存交易資料的習慣，提高風險防范意識，以備雙方發(fā)生糾紛能及時提供證據(jù)，對于交易過程中形成的合同、采購訂單、送貨單、簽收單、驗收單、對賬單、發(fā)票、聊天記錄等等，要悉心保管。（3）及時止損。合同履行過程中，如果有確切證據(jù)證明對方經(jīng)營狀況嚴重惡化、喪失商業(yè)信譽、有喪失或者可能喪失履行債務能力的等情形，建議暫時中止履行合同，及時通知對方，要求對方提供適當擔保。如對方拒絕提供擔保，且無法在合理期限內(nèi)恢復履行能力的，可及時解除合同止損。（4）如客戶已出現(xiàn)拖欠款項的情況，企業(yè)可能面臨經(jīng)營壞賬風險的，務必在訴訟時效內(nèi)采取相關措施，及時對賬，確定欠款金額，并根據(jù)客戶具體情況，采取適當?shù)拇呤沾胧┗蚣皶r提起訴訟、仲裁，并且注意留存催收的相關證據(jù)，以防止債權(quán)過訴訟時效。三、企業(yè)如何有效催收，降低經(jīng)營壞賬風險。當企業(yè)已經(jīng)出現(xiàn)應收款未收回情形時，企業(yè)要做的就是加強對應收賬款的催收，盡可能將企業(yè)經(jīng)營壞賬風險降至最低，這是企業(yè)規(guī)避經(jīng)營壞賬風險要守住的最后一道關卡。應收賬款催收分為非訴和訴訟兩大類，只要操作得當，都能起到有效催收的作用。1、非訴催收（1）企業(yè)內(nèi)部自行催收企業(yè)自行催收的途徑有很多種，上門催收，微信、短信、郵件、電話催收，發(fā)催收函催收，都是可行的，企業(yè)可以根據(jù)雙方的交易習慣，選擇合適的催收方式。但無論采取哪一種催收方法，都必須保留好催收痕跡，否則無法起到中止訴訟時效的作用。（2）委托律師催收委托律師催收，常見的催收方式是發(fā)律師函。律師函是指律師接受客戶的委托就有關事實或法律問題進行披露、評價，進而提出要求以達到一定效果，以律師事務所的名義而制作、發(fā)送的專業(yè)法律文書。律師函作為文明社會解決爭端的重要方式，有效的節(jié)約了訴訟成本。隨著經(jīng)濟的發(fā)展和民眾法制意識的普遍提高，發(fā)律師函已成為經(jīng)濟活動中一種非常普遍而且行之有效的商事行為。雖然律師函不具有強制效力，但它憑借律師事務所和律師的特殊地位，讓催收函件具有更強的說服力和威懾力，相對企業(yè)通知函，律師函具有不可比擬的天然優(yōu)勢，能夠讓收函件的一方意識到，糾紛已上升到法律層面，解決問題迫在眉睫。很多時候，收函方綜合考慮各種不利后果，會積極出面解決問題，或直接履行債務，或協(xié)商達成和解，從而實現(xiàn)有效催收。2、訴訟催收當企業(yè)應收賬款通過非訴催收沒有效果時，企業(yè)應當及時提起訴訟，法律不保護躺在權(quán)利上睡覺的人，一旦發(fā)現(xiàn)應收賬款可能壞賬，果斷起訴，以免留給對方轉(zhuǎn)移財產(chǎn)的時間。如有對方財產(chǎn)線索的，可以在起訴時一并向法院申請財產(chǎn)保全，以查封對方相應財產(chǎn)，確保法院判決生效后能順利執(zhí)行。企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營過程中不可避免的會面臨壞賬風險，壞賬導致的經(jīng)濟損失直接影響企業(yè)的收入和利潤增長，限制企業(yè)的發(fā)展，甚至使企業(yè)面臨殘酷的經(jīng)營危機，規(guī)避企業(yè)經(jīng)營壞賬風險的重要性不言而諭。因此，只有守好企業(yè)的錢袋子，盡量減少企業(yè)經(jīng)營壞賬的發(fā)生概率，把企業(yè)的損失盡可能降到最低，企業(yè)才能穩(wěn)定、健康、良性發(fā)展。